Guide pour une exploitation maîtrisée des bâtiments

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Annexe 1 : Rappels synthétiques des différents types de marché d’exploitation


source ADEME

1. Les postes de facturation
Il existe plusieurs formes de marchés d’exploitation :

  • P1 = Fourniture d’énergie ou de combustible par l’exploitant
  • P2 = Maintenance et petit entretien (base du contrat d’exploitation)
  • P3 = Garantie totale et renouvellement des matériels (gros entretien)
  • P4 = Financement de gros travaux de rénovation.

Poste P1 :
La prestation P1 est relative à la fourniture d’énergie ou de combustible par l’exploitant (ex. : achat de gaz ou de fioul domestique). Selon les marchés, plusieurs modes de rémunération de ce poste P1 existent : forfaitaire, corrigé par le climat, basé sur les consommations réelles, ...
Quel que soit le mode de rémunération du poste P1, cette prestation est souvent réajustée à minima en fonction du coût du combustible.

Poste P2 :
La prestation P2 est liée à l’entretien et à la maintenance des installations techniques. Le P2 est le poste de « base » d’un contrat d’exploitation. Ainsi, tout contrat de maintenance possèdera au minimum ce poste P2.
Avec ce P2, l’exploitant doit assurer :

  • le contrôle et l’entretien annuel des installations (à minima)
  • la maintenance préventive des installations techniques
  • la conduite, la surveillance et le dépannage des installations techniques (exemple : mise en marche, équilibrage, réglages des températures de consigne, …)

La prestation P2 couvre tout le périmètre d’une installation, de la production à la distribution. Le mode de rémunération de ce poste est forfaitaire.

Poste P3 :
La prestation P3 est liée aux travaux de gros entretiens et au renouvellement de matériels. La prestation P3 (appelée « garantie totale ») couvre le remplacement des matériels vétustes ainsi que les dommages d’usure.
Le prestataire assure la réparation ou le remplacement pour maintenir les installations en état de fonctionner. Le propriétaire des installations techniques ne paie pas de supplément en cas d’intervention lourde, sauf en cas d’amélioration du système, où sa contribution peut être légitimement sollicitée.
Généralement et en fonction des pièces prévues dans le contrat, la prestation P3 couvre le matériel de production (exemple : matériel en chaufferie et/ou sous-stations). Ainsi, les émetteurs de chaleur situés dans les parties privatives en sont le plus souvent exclus. Le mode de rémunération de ce poste est forfaitaire.

Poste P4 :
La prestation P4 est liée au financement de travaux importants tels que des rénovations de chaufferies, des gros travaux de mise en conformité, … Le mode de rémunération de ce poste est forfaitaire.

2. Les types de contrats
Il existe une très grande variété de contrats d’exploitation, se déclinant sous la forme de différents marchés, chacun avec ses particularités, ses avantages et ses inconvénients.

Les principaux types de marchés d’exploitation existants sont les suivants :

  • PF = Marché « Prestation & Forfait »
  • MF = Marché « Forfait »
  • MT = Marché « Température »
  • MC = Marché « Comptage »
  • CP = Marché « Combustible et prestation »

L’ensemble de ces marchés comporte au minimum le poste P2. En revanche, ils se différencient les uns des autres selon l’inclusion (ou non) du poste P1 et selon les modalités de paiement du combustible dans ce poste P1 (forfaitaire, indépendant des conditions climatiques, …).
Les postes P3 et P4 peuvent quant à eux être pris en option sur chacun des différents marchés présentés :

  • le poste P3 peut être ajouté à chaque marché en fonction de l’état des installations,
  • le poste P4 peut être introduit en fonction de la capacité de financement du propriétaire et des travaux à engager. S’agissant principalement de financement, il ne se rencontre que très rarement car il peut rendre compliquées les procédures en cas de rupture anticipée de contrat.

Les marchés PF et MT sont les marchés les plus couramment rencontrés.

3. Les clauses contractuelles possibles
Lors de l’établissement d’un contrat d’exploitation, le propriétaire peut intégrer des clauses qui lui permettront de garantir le bon déroulement des opérations. Ces clauses responsabilisent l’exploitant vis-à-vis de son contrat et de la qualité de ses prestations. Elles permettent à l’exploitant et au propriétaire d’avoir un accord commun en plus du contrat pour s’impliquer davantage sur les tâches à réaliser.

  • Clause d’intéressement aux économies d’énergies
  • Clause de répartition du poste P3
  • Clause de pénalités
  • Clause d’évolutivité

4. Les 5 niveaux de maintenance
Il existe 5 niveaux de maintenance, applicable à n’importe quel type de contrat P2 :

  • 1er Niveau :
    Réglages simples prévus par le constructeur au moyen d'éléments accessibles sans aucun démontage ou ouverture de l'équipement, ou échanges d'éléments consommables accessibles en toute sécurité, tels que voyants ou certains fusibles, …
  • 2ème Niveau :
    Dépannages par échange standard des éléments prévus à cet effet et opérations mineures de maintenance préventive, telles que graissage ou contrôle de bon fonctionnement
  • 3ème Niveau :
    Identification et diagnostic des pannes, réparations par échange de composants ou d'éléments fonctionnels, réparations mécaniques mineures, et toutes opérations courantes de maintenance préventive telles que réglage général ou réalignement des appareils de mesure.
  • 4ème Niveau :
    Tous les travaux importants de maintenance corrective ou préventive à l'exception de la rénovation et de la reconstruction. Ce niveau comprend aussi le réglage des appareils de mesure utilisés pour la maintenance, et éventuellement la vérification des étalons de travail par les organismes spécialisés.
  • 5ème Niveau :
    Rénovation, reconstruction ou exécution des réparations importantes confiées à un atelier central ou à une unité extérieure prestataire de service

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